מיחזור משכנתא - מה ממחזרים כאן בעצם ?
נתחיל מהסוף ..
הריביות היום נמוכות וגם במגמת ירידה. וזה אומר שממש כדאי לבדוק עכשיו אם אפשר לחסוך כסף במשכנתא שלכם. כמה הרבה ? - תלוי במשכנתא שלכם, אבל יכול להגיע לעשרות ואפילו מאות אלפי ש"ח.
אבל עוד נחזור לזה ..
בואו נדבר קצת על מיחזור משכנתא. נסביר כמה מושגים ונראה איך אפשר להפוך את המושג המעורפל הזה למשהו שיכול לשפר לכם את איכות החיים.
משכנתא היא לא "שגר ושכח". לקחתם משכנתא ל- 20/30 שנה. מומלץ שתבדקו כל שנה-שנתיים האם היא עדיין מתאימה לכם. יתכן שתגיעו למסקנה שכדאי למחזר אותה.
אז מה זה אומר "למחזר" משכנתא. מה ממחזרים כאן בעצם ?
במיחזור משכנתא אתם לוקחים משכנתא חדשה על אותו הסכום שחייבים לבנק במשכנתא הקיימת. המשכנתא החדשה תהיה בתנאים המתאימים לכם יותר ואיתה תסגרו את המשכנתא הקיימת (שמתאימה לכם פחות).
בנוסף, קיימת גם האפשרות להכניס שינוי במשכנתא הקיימת בלי להחליף אותה באחרת – זאת ע"י קיצור/הארכה של חלק מהמסלולים או שינוי שלהם.
מה ז"א "אם היא עדיין מתאימה לכם" ?
ישנן כמה סיבות שבעקבותיהן כדאי לבדוק אפשרות של מיחזור המשכנתא :
- המצב הכלכלי שלכם השתנה ואתם צריכים לשנות את ההחזר החודשי (להקטין או להגדיל אותו).
זה יכול להיות בעקבות עלייה בהכנסות שבעקבותיה אפשר להחזיר יותר כל חודש ועל ידי כך לקצר את המשכנתא, או להיפך להאריך את תקופת המשכנתא כדי להקטין את ההחזר החודשי.
יתכן שתצטרכו גם תוספת למשכנתא הזאת כדי למחזר חובות קיימים ולהקטין את ההחזר המשולם עבורם. תוספת זאת נקראת "משכנתא לכל מטרה" ותוכלו לקרוא עליה כאן. - אפשרות נוספת היא שיש לכם סכום כסף גדול שאתם רוצים לפרוע בעזרתו חלק מהמשכנתא ומעוניינים לשפר את תנאי ההחזר עבור הסכום שנותר.
לדוגמה : יש לכם משכנתא שהיתרה שלה היא : 750,000 ₪ וכעת יש לכם סכום כסף של 100,000 ₪ ואתם רוצים לפרוע בעזרתו חלק מהמשכנתא.
ז"א שלאחר הפרעון תישארו עם משכנתא של 650,000 ₪ שאפשר למחזר אותה למשכנתא בתנאים טובים יותר. - סיבה שלישית שקשורה פחות למצבכם הספציפי אבל יכולה להשפיע עליכם לטובה: תנאי השוק השתפרו – הריביות ירדו וניתן כעת לשפר את התנאים שקיבלתם במשכנתא המקורית שלקחתם.
זה מה שקורה נכון לזמן כתיבת פוסט זה (2019).
אוקיי הבנו את העניין. איך מתחילים את התהליך?
פונים לבנק ומבקשים דוח סילוק יתרות.
דוח סילוק יתרות הוא המפרט של המשכנתא הנוכחית שלכם ומכיל את כל הנתונים שצריך לדעת עליה :
- כמה אתם חייבים לבנק ?
- באלו מסלולים לקחתם את המשכנתא ?
- מתי יסתיים כל מסלול (או כמה שנים/חודשים נותרו עד סוף המסלול) ?
- מה הריבית בכל מסלול והאם היא תשתנה לאורך התקופה ?
- האם המסלול צמוד למדד / מט"ח ?
- האם יש קנס פרעון ובאלו מסלולים (נתייחס לכך בהמשך)
בצילום שלהלן תמצאו דוגמה לדוח סילוק יתרות היא כוללת רק מסלול אחד מהמשכנתא :
באדום : נתוני המסלול המקורי (כמה כסף נלקח במסלול זה, מתי נלקח ומה תאריך התשלום האחרון)
בכחול : תנאי המסלול (סוג המסלול, הריבית, האם מוצמד וכו')
בצהוב : האם יש עמלות פרעון מוקדם ומה הסה"כ
בירוק : מה היתרה לסילוק.
נמשיך עם עוד כמה פרטים להשלמת התמונה :
מה זה קנס פרעון מוקדם ואיך הוא קשור למיחזור המשכנתא שלכם?
אם אתם רוצים לפרוע את המשכנתא שלכם (כולה או חלקה) והתנאים בשוק כעת טובים יותר מהתנאים שהיו כשלקחתם את המשכנתא - הבנק ירצה פיצוי על כך שהוא "מפסיד" בעקבות הפרעון.
נמחיש זאת בדוגמה :
לקחתם משכנתא בריבית של 5% לפני כמה שנים. עכשיו אתם רוצים לפרוע אותה (לפני מועד הסיום המקורי) והריבית עומדת על 3%. בעקבות הפרעון המוקדם של המשכנתא הבנק יפסיד 2% ריבית. זאת כיוון שהוא "יאלץ" להלוות את הכסף שפרעתם למישהו אחר בריבית נמוכה יותר. על ההפסד הזה הבנק דורש פיצוי.
ברוב המקרים כרוך מיחזור המשכנתא שלכם בפרעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה במקומה. אם התנאים בשוק השתנו לטובה ביחס למועד בו לקחתם את המשכנתא המקורית אזי יתכן שיהיה קנס פרעון בחלק מהמסלולים.
והערה נוספת לגבי קנס פרעון :
קיבלתם דוח סילוק יתרות מהבנק ואתם רואים שיש קנס פרעון בחלק מהמסלולים => זו אינדיקציה טובה לכך שיש מקום לבצע מיחזור משכנתא. כמובן שאין להסתמך רק עליה אלא חשוב לבדוק לעומק את הכדאיות הכלכלית של המיחזור.
מה זה מיחזור פנימי / חיצוני
במיחזור המשכנתא קיימות 2 אפשרויות :
- למחזר אותה בבנק שבו לקחתם את המשכנתא המקורית (פנימי)
- לפרוע את המשכנתא המקורית עם משכנתא שלקחתם בבנק אחר (מיחזור חיצוני)
יש לקחת בחשבון שמיחזור חיצוני מצריך תהליך בטחונות ארוך יותר (טאבו, יפוי כח נוטריוני וכו') ועדיין במיחזור חיצוני ניתן לקבל הצעות מכמה בנקים ולבחור את ההצעה הטובה ביותר (מה שלא קיים במיחזור פנימי).
ועוד משהו ..
במאמרים הבאים תוכלו לקבל מידע נוסף לגבי המשכנתא שלכם
כיצד מחושבת ריבית המשכנתא ומה זה בעצם ה"לוח שפיצר" הזה?
מדד המחירים לצרכן והמשכנתא שלכם
לקבלת דוח סילוק יתרות ניתן לפנות לבנקים לפי הפרטים הבאים :
לאומי למשכנתאות : 3200*
מזרחי טפחות : 6760*
פועלים משכן : 2401*
הבינלאומי : 3009*
דיסקונט : 2009*
איגוד : 1-700-700-017
מרכנתיל : רשימת סניפים ומס' טלפון נמצאת כאן
בנק ירושלים : 5726*
קיבלתם את דוח סילוק היתרות מהבנק ובשבילכם הוא כמו סינית מדוברת ?
מוזמנים לשלוח אליי את הדוח ואבדוק עבורכם אם כדאי לבצע מיחזור משכנתא.
הבדיקה ללא עלות וללא כל התחייבות מצדכם.
השארת תגובה
